ИНТЕРНАЦИОНАЛЕН ПОРТАЛ ЗА ИМОТИ

Кои са кварталите в София с най-голям потенциал

В българския строителен бранш от години властват две тенденции. Едната е свързана с височината на таваните.

НОВИНИ       ЗА ЦЕНИ       СТАТИСТИКА    МЕДИИ

Те се движат само в една посока. Надолу. От друга страна, цените на недвижимостите вървят в точно обратната посока посока. Нагоре. Независимо от вида и годината на строителство.

Данните на националната статистика за периода 2002 - 2007 г. сочат, че стойността на жилищата се е увеличила над три пъти. Повишаването се усети най-силно на пазара в столицата, като в някои квартали само през миналата година цената се качва с 50%, а средната оферта за квадратен метър подмина 1000 евро. Затова пък днес професионалистите на имотния пазар са единодушни, че подобен скок едва ли ще се повтори скоро. Повечето посредници вече отчитат отлив на купувачи, най-вече заради затягането на условията за кредитиране. Въпреки това прогнозите са за умерено темпо на ръст на сектора, но не и за спад.

Това обаче далеч не означава, че всички цени в столицата ще нарастват с еднакви темпове. Тъкмо обратното. Общото мнение е, че пазарът започва да излиза от всеядната си фаза и разликата в цените на идентични жилища в различните квартали ще става все по-осезаема. Едни райони ще стават по-хитови и по-търсени, като причините са най-различни - изнасяне от презастроените зони, подобрената инфраструктура в някои квартали, строящите се търговски и офисни сгради или просто заради модата. По-важният въпросът обаче е как да познаем кои ще са най-престижните части на София.

Именно за да измери какви са настроенията на пазара, "Капитал" се допита до десет водещи посредници, които са най-активни в столицата. Поканихме ги да направят прогноза за предстоящото изменение на цените в различните квартали на София съответно за една и пет години (виж картата). В същото време те трябваше да посочат и кварталите, които смятат за подценени или надценени в момента, и да се аргументират защо е така. Дори и да не сте част от онези 15% от населението, които според последното изследване на Unicredit възнамеряват да купят ново жилище в следващите десет години, резултатите от проучването вероятно ще са ви най-малкото любопитни.

Всички пътища минават през центъра

Въпреки сравнително високите си цени към момента според експертите най-много ще поскъпват имотите в централните части на града - това са районът на Докторския паметник, Медицинска академия, "Иван Вазов" в зоните около Южния парк. Обяснението е, че предлагането в тази част на София ще става все по-ограничено, защото това са сравнително малки като площ зони, в които няма възможност за строителство и ново предлагане. Това сочи и световният опит - дори в период на криза и срив на ценовите нива в цялата страна най-елитните локации продължават да поскъпват, макар и не с такива темпове.

Според агенция "Мирела" предлагането в тази част на София ще става все по-ограничено. Ако в район "Оборище" все още има възможности за ново строителство, в идеалния център вариантите са изчерпани. Реституирани и наследствени апартаменти се предлагат все по-малко. Затова и ръстът, предвиден за пет години, пропорционално е по-висок от този предвиден за първата година. Масовото мнение на посредниците е, че след пет години ще се появяват единични имоти на пазара и притежанието на апартамент в центъра ще е рядка възможност. Прогнозата обаче е пряко свързана със запазване на сегашния облик и избягване на презастрояването, както и осигуряването на повече места за паркиране в бъдеще.

Старите любимци

Впечатление прави, че в челните позиции отсъстват райони, които доста дълго бяха в обсега на общия интерес - такива са някои части на "Лозенец", "Витоша" и "Манастирски ливади". Според агенция "Адрес" цените в тези зони вече са близо до своя максимум и купувачите вече не ги разпознават като елитни. Причината е, че там все още продължава да се строи усилено, в някои части на тези квартали има и признаци за презастрояване. В "Манастирски ливади" основният проблем е пренасищането с нови жилищни проекти и недостатъчната инфраструктура за обслужване на тези сгради, което неминуемо ще се отрази и в продажните цени. Към момента инвеститорите по-скоро не могат да оправдаят високите си ценови нива с високо качество.

Като друг минус брокерите сочат липсата на развлекателни зони, паркове, училища, градини и т.н. Пътищата и инфраструктурата като цяло са далеч от средния за столицата стандарт. "Презастрояването и масовите продажби на апартаменти на чужденци в "Манастирски ливади" също са проблем. Не са малко сградите и комплексите, които са обречени да стоят празни поне две-три години. И дори да попаднете на проект с модерна сграда, качествено изпълнение и добре оформено пространство, в близките пет години ще сте обречени да минавате през разкопани, лоши улици, които на места приличат на черен коларски път", смятат брокерите от "Мирела".

При квартал "Витоша" посочваните недостатъци са абсолютно идентични - проекти и застрояване без всякаква идея за оформяне и развитие на жилищната зона. "Основен недостатък и на двата квартала е липсата на детски и юношески зони за игри, спорт, обучение и развлечения. Има сериозен дефицит на социална среда за млади семейства с деца, а жилищните площи и размерите на помещенията в повечето проекти са ориентирани към средната класа (т.е. към тях), което е парадокс", мотивират оценката си от "Мирела".

Според агенциите повечето южни квартали (особено тези в полите на Витоша - Бояна, Драгалевци, Симеоново) са засегнати от лошата канализационна мрежа. Бившите вилни зони в района страдат и от неизградена пътна инфраструктура, като в повечето случаи уличната мрежа около големи строителни проекти се оказва непригодна за обслужване на жилищни сгради. Повечето инвеститори в Симеоново и Лозен също не предвиждат да вложат достатъчно средства в разширяването на уличната мрежа около обектите си. По отношение на електрозахранването ситуацията в "Манастирски ливади" пък се очаква да прерасне в сериозен проблем, тъй като необходимата електрозахранваща мрежа ще се окаже недостатъчна за обслужването на все повечето жилищни проекти, които се изграждат в района. Според експертите тези инфраструктурни недостатъци без съмнение ще се отразят и на ръста на цените.

Традиционно нехаресваните за покупка на апартамент северни и западни отдалечени райони според повечето агенции ще поскъпват почти символично - с процента на инфлация. "Западен парк" и "Илинден" въпреки добрите си връзки с центъра са особено непопулярни и непривлекателни за закупуване на жилище. Съществуващият сграден фонд е доста западнал, а и голяма част от населението е с ромски произход, което допълнително отказва потенциалните купувачи", сочи анализът на "Фортън".

А има ли евтино?

Становищата на експертите за недооценените от пазара квартали леко се разминават. Сред най-често посочваните фаворити са "Хаджи Димитър", "Сердика", "Студентски град" и "Малинова долина". Първите два печелят точки, защото към момента цените на апартаментите там са сравнително по-ниски от повечето столични квартали, а в същото време зоните са близо до центъра и имат бърз транспортен достъп до него. "Част от съществуващите блокове в "Хаджи Димитър" са в лошо състояние, а и същевременно липсват свободни терени за осъществяване на нови жилищни проекти. Въпреки това считаме, че кварталът има потенциал за нарастване на цените с по-високи темпове от сегашните, тъй като за много хора ценовите нива в по-предпочитани от тях квартали ще стигнат прекалено високи стойности, което постепенно ще ги накара да се преориентират към квартали като "Хаджи Димитър" като добра и изгодна алтернатива", смятат от "Фортън". Пак заради близостта до центъра и многото търговски комплекси в района на Централна гара от агенция "Арко" пък смятат за изгодно инвестирането в квартал "Орландовци".

Апартаментите в "Студентски град" могат да влязат в категорията на изгодните покупки, защото според агенциите имат сериозен потенциал за поскъпване. "Цените сега са по-ниски ниски в сравнение с другите квартали. Тенденциите са районът да се превърне в модерна жилищно-административна зона, която да предлага различни възможности за бизнес и съвременна работна среда. Други фактори са сравнително добрата инфраструктура и лесният достъп до останалите части на София. В района има запазени относително голям процент зелени площи, възможности за спорт, релакс и развлечения. Затова все повече хора от средната класа в активна възраст ще го предпочитат", прогнозират от "Мирела".

Съседният квартал "Малинова долина" също ще изживее малка строителна революция. "Там се предлагат над 100 парцела за жилищно строителство и вече има няколко обявени големи проекта", смятат от "Адрес". Положителен ефект ще има и заради разширяването на съседния Околовръстен път.

На другия полюс в прогнозите на агенциите са северозападните квартали. Районите, където се предвижда най-ниско покачване на цените, са тези, в които преобладават панелните жилища - квартали като "Обеля", "Люлин" и "Надежда". До момента тези пазари поддържаха сравнително високи нива за квадратен метър, тъй като бяха сред малкото, в които може да се закупи завършен апартамент и веднага да се влезе в него. Много скоро (до края на годината) в София ще има достатъчно голям брой новопостроени завършени жилища, в които може да се настаниш почти веднага след сделката. Това развитие на пазара ще отнеме основното конкурентно предимство на районите с панелни жилища.

Панел или тухла

Един от парадоксите на жилищния пазар през последните години е по-високата цена на старото строителство от тази на новото. Това обаче предстои да се промени през следващите 1-2 години, показват мненията на посредниците.

Очакванията са при цените на панелни жилища да има застой поради тяхното ниско качество и високото предлагане на ново строителство. От "Адрес" прогнозират, че в рамките на една година тарифите за панелните апартаменти и тези на зелено ще се изравняват. С около 5% по-скъпи ще бъдат завършените нови жилища. В по дългосрочен план обаче експлоатационната годност на панелите с всяка година ще намалява и това ще дава отражение върху цената им. Тогава покупките на апартаменти на зелено ще заемат по-малък дял от общия обем сделки поради по-малкия брой терени. Най-ценни за купувачите се очаква да бъдат имотите на възраст до пет години. Затова от агенциите прогнозират цените на готовото ново строителство да са с между 10 и 40% по-високи от тези за апартаментите на зелено в зависимост от района, инфлацията и срока на строителство.

От "Мирела" пък не очакват разликата в цените между панелни и тухлени сгради да се увеличава, освен ако не се появят конструктивни проблеми, които да доведат до премахването на панелни сгради. От агенцията отбелязват, че панелните жилища са с добри разпределения и функционалността на двустаен панелен апартамент е значително по-висока от тази на масово предлаганите в новото строителство.

При сградите, построени последните пет години, Colliers очакват по-слабо покачване на цените, и то предимно на качествения продукт. Основната причина за това според консултантите е, че предлагането на такъв тип имоти е съсредоточено в райони, в които има презастрояване.

Трамплините

Със сигурност завършването на големите инфраструктурни проекти в столицата също ще се отрази на цените на жилищата в някои райони. Според всички анкетирани най-силно влияние ще има развитието на метрото. Това ще се усети по цялото трасе от центъра до "Младост" - център, "Изгрев", "Дървеница", "Мусагеница", "Младост". Тук е интересно да се отбележи и влиянието, което вече се наблюдава около планираната втора зона - развитието на метрото в посока "Хладилника".

Като друг ключов проект се очертава разширяването на Околовръстното шосе - то ще осигури по-бърза връзка между кварталите по южната дъга и те ще станат по-предпочитани от купувачите. Третият проект е изграждането на магистрала "Люлин", което ще освободи трафика от "Княжево" и "Владая" и ще повлияе положително и на тези райони на столицата. Друг фактор с не по малка важност са и плановете за газифициране на някои райони (виж картата).

Дали експертите от сектора усещат вярно пулса на пазара? Вероятно за доста изводи са прави. И дори на места да не сте съгласни с тях, факт е, че преди да инвестирате в жилище, малко повече мнения не вредят.

В-к  Капитал

Имоти в София