ИНТЕРНАЦИОНАЛЕН ПОРТАЛ ЗА ИМОТИ

Богатите запазват апетита си за имоти

Милионери от Русия, Китай, Индия, Бразилия и Централна Европа ще движат пазарите на луксозни жилища

Малко вероятно е най-богатите хора на планетата да обеднеят въпреки кризата на финансовите пазари, а дори спадове на цените на имотите на места като Великобритания или Съединените щати няма да намалят апетита им за инвестиране в недвижима собственост. В бързоразвиващите се икономики като тези в Източна Азия или Източна Европа и в страните, богати на природни ресурси, като Русия и Бразилия, броят на милионерите ще расте бързо, а с него ще расте и търсенето за луксозни жилища в големите градове или втори домове в курортите.
Това са част от изводите на годишно проучване, проведено от британската консултантска компания "Найт Франк" (Knight Frank) и Сити прайвит банк (Citi Private Bank), поделението за частно банкиране на финансовата група "Ситигруп". То се нарича "Световен доклад за богатството" (World Wealth Report) и изследва финансовото състояние и броя на милионерите по света и поведението им при инвестиране в недвижимо имущество.

Анализаторите разделят богатите
в три категории в зависимост от чистата стойност насъстоянието им. Това са авоарите им - имоти, пари, ценни книжа, с които разполагат, като от тях се изважда стойността на основното жилище. Според доклада масово заможните са тези, които разполагат с активи на стойност между 100 хиляди и милион щатски долара. Втората група са хората с висока чиста стойност на богатство, които имат между 1 и 10 млн. долара. Третият тип са ултрабогатите, в чиито портфейли имат над 10 млн. долара и повече. От тях е разгледана още една подгрупа - със състояние над 100 милиона.

Въпреки кредитната криза
и многобройните проблеми, които последваха от нея, докладът твърди, че още няма никакви заплахи пред световния елитили че богатството му ще намалява в бъдеще. Във всички развити и развиващи се икономики се регистрира значително нарастване броя на много богатите хора (втората група), а тяхното състояние не е намаляло дори и след срива на световните финансови пазари.
Кризата потвърждава факта, че богаташите са склонни силно да бранят състоянието си, като прибавят към портфейлите си разнообразни инвестиции. И докато предвижданията са развитите икономики да регистрират само 0.8% увеличение на брутния вътрешен продукт, то очакванията са развиващите се държави да отбележат 6% ръст. Азия в лицето на Китай се очертава като континента с най-голямо нарастване - 11%. Добри прогнози се дават за Латинска Америка и развиващите се европейски страни, макар и ръстът вероятно да не бъде толкова значителен, колкото през 2007.
Глобалната криза сякаш не само не е попречила на хората да забогатяват, но се наблюдава и тенденция, че

броят на богатите хора по света се увеличава
На места като Мумбай и Варшава например сега възниква нова средна класа, която е заможна и търси качество, което обаче е крайно недостатъчно по тези места. Тази средна класа е в сегмента на заможната маса (първата група) и се очаква бройката й да продължи да нараства.
По данни за 2007 г. на "Скорпио интернешънъл" (Scorpio International), стратегически консултант по управлението на активи, консултиращ финансови институции, частни инвеститори и инвестиционни мениджъри, сочат, че най-голямo увеличение в броя на богатите хора в света е отчетено в Китай (14%) и Индия (9%), а в Казахстан, Сингапур, ОАЕ и Аржентина броят на богатите се е увеличил с по 8%.
Масовото увеличение в цените на суровините и стоките пък е довело до повече новозабогатели, които са успели да се възползват успешно от природните ресурси на страните си. Те са от Бразилия, Канада, Австралия и Русия, всяка от които се е сдобила през 2007 с по 8500 повече богати жители. Плутономията - състояние на икономиката, при което богатството на един процент от хората расте значително по-бързо от това на останалите - е в пълната си сила, както и през 2007. Почти за всички изследвани страни процентният ръст на богатите надвишава икономическия растеж на глава от населението.
Броят на свръхбогатите (третата) също се увеличава, като той е най-голям в САЩ (460 души), Русия (82) и Обединеното кралство (49). Интересното е, че от британските милиардери 35 са британски граждани, а другите са чужденци. Но Швейцария е дори по-голям вносител на милиардери - 16 от общо 25 са чужденци.
Ръстът на много богатите и свръхбогатите в света в бъдеще ще се концентрира в места с огромни запаси от богатства като САЩ, места с насищане на компании, предоставящи финансови услуги (Великобритания и Хонконг) или страни, богати на природни ресурси като Бразилия, Русия и Канада, пазари като Индия и Китай, които тепърва предстои да се развиват и, разбира се, държави с облекчени данъчни режими като Швейцария и Монако.
Повече от 50% от хората с висока чиста стойност на богатство инвестират в имоти в някаква степен. Те изявяват предпочитание към този клас инвестиции, като ги смятат за добра застраховка срещу инфлацията. Освен това смятат, че лесно могат да увеличават стойността им чрез активно управление и подобрения за разлика от ценните книжа и златото, които са възприемани като статични и пасивни инвестиции.

Повече от
половината богатите инвестират в клас недвижими имоти
сочат данни на изследването. Повече предпочитание към имотите отдават жителите на Великобритания, Ирландия, Израел и Северна Европа. По-нататъшна класификация показва разпределението на предпочитанието към различните типове имоти - 13% от активите си богатите държат в основните си жилища, 8% - във втори домове, 8% са средствата, насочени към инвестиционни жилищни имоти, 7% са директни инвестиции в бизнес имоти или селскостопански и други обекти и само 2% са непреките инвестиции в недвижима собственост. (графиките от стр. 20 и 21 от доклада)
Свръхбогатите със състояние повече от 1 млрд. долара отделят само 15-20% от него за инвестиране в имоти, докато тези, които имат до 10 млн. долара, отделят над 40% от състоянието си за имоти. Но тази разлика се обяснява със стойността на основните жилища.
По отношение на използването на външно финансиране е изненадващо, че много от участниците в проучването използват заеми, като вторите домове и инвестиционните обекти са по-често финансирани с кредити. Свръхбогатите получават най-много заеми, въпреки че едва ли се нуждаят от такива. Като главни причини за ползването на заеми се посочват получаването на алтернативни пътища към инвестиционния процес, данъчни облаги и по-високата възвращаемост.
Що се отнася до отношението им към имотите, анализаторите са установили, че

богатите не са много по-различни от останалите хора при критериите им за избор на жилище
Първото и най-важно условие според изследването е достъпът до жилището. Това е основен критерий за 76% от интервюираните при избора на основно жилище и за 71% при избора на втори дом. Като допълнителни решаващи фактори са посочени лесният достъп до работното място, мястото за почивка или международните летища.
Запитваните обикновено измерват достъпа като време, необходимо за пътуване до дадено място. Така важен фактор, макар и не често посочван, е колко лесно се преминават границите.
Сигурността (физическа, политическа, финансова или икономическа) се подрежда на второ място по значение при избора на имот. Този фактор е особено силно изразен в Латинска Америка, Източна Европа и Русия, където е регистрирано предпочитание към комплекси от затворен тип с охрана и видеонаблюдение.
Следващият, трети по важност фактор, е социалната среда. За богатите е важно средата им и обкръжението да са близки до тях в социално, икономическо или езиково отношение. Пример за това са руснаците, които купуват втори домове в региона на Централна и Източна Европа, където културата и историята на държавите имат много общо с руските.
Следващият фактор, определящ избора на жилище, е близостта до учебни заведения. Това е особено важно условие при избора на имот за семейства с деца в училищна възраст.
Миналата година "Найт Франк" създава и ПИРИ (PIRI - Prime International Residence Index), единственият индекс в света, който следи пазара на висок клас жилищни имоти в 100 избрани смятани за луксозни местоположения. При изчисляването на ценовия растеж на имотите анализаторите регистрират цените в местната валута, за да се избегнат промени в обменния курс. Като цяло

тенденцията е ценовият ръст в развитите държави да е нисък
- в САЩ 2% (с изключение на Манхатън), а в Западна Европа - 4-5%. Тъй като растежът е съвсем малко по-висок от нивото на инфлация, в реални измерения се приема, че е почти нулев на повечето места.
Местата с най-висок растеж на цените на луксозни жилища се оказват смесица от дестинации за втори домове и градове от глобално значение. Антигуа (40%) и Сен Жан Кап Ферат (39%) оглавяват класацията, следвани от Санкт Петербург и Москва, където през 2007 г. растежът съответно е бил 38% и 35%. Силният икономически ръст и увеличението в индустриалното производство и търговия пък помагат на Хонконг и Гуанджоу (Китай) да заемат съответно 8-о и 14-о място в класацията с 28% и 21%.
Голям интерес към

ваканционните и вторите домове в Централна и Източна Европа
е отчетен от страна не само на западноевропейци, но и на руснаци и поляци. Цените на някои луксозни обекти, ново строителство по българското Черноморие, са се покачили с цели 20%, въпреки че средният растеж на цените на луксозните жилища в България и Хърватия е само 10%.
Като цяло обаче повечето европейски локации са изпитали ценови ръст, много по-нисък от средностатистическия. Дъблин и Ибиса например са на дъното на класацията със спадове от 15% и 13%. Американските пазари с изключение на Манхатън също не могат да се похвалят с впечатляващ резултат. Съвсем естествено пазарът в САЩ отбелязва само 2% ръст на цените на първокласните имоти. Слабият долар, от друга страна, увеличава атрактивността на Карибите за хората с чужди валути. Ето защо и Барбадос и Каймановите острови също имат добри показатели - съответно 12% и 9%, но първенец в класацията си остава Антигуа с цели 40% поскъпване на луксозните имоти.
И все пак

свръхлуксозните жилищни имоти в Лондон и Манхатън продължават да покачват стойността си.
Въпреки шестото място на Лондон в класацията (29% ръст) той е на първо място в подреждането за най-високи средни цени на луксозни жилищни имоти на квадратен метър. Но реалността на места е дори по-впечатляваща, защото новото строителство в престижни лондонски квартали като "Белгрейвия" и "Найтсбридж" не само преминава границата от 60 хил. евро на квадратен метър, а дори достига 80 хил. евро в определени случаи.
Финансовата криза успя да накара купувачите на луксозни имоти да спрат да купуват през септември и октомври, но до ноември те са си възвърнали сигурността, като за 5 месеца обемът продажби отново е успял да нарасне. За шестте месеца до януари 2008 г. продажбите на в "Найтсбридж", "Белгрейвия" и "Челси" на имоти, оценени на над 13 милиона евро всеки, са се покачили със 190% спрямо същия период година по-рано.
"Найт Франк" посочва, че деветото място на Монако при класацията за ценови ръст (25%) не пречи на страната с облекчен данъчен режим да се подреди на второ място след Лондон със средна цена от 44 хил. евро на квадратен метър. Ситуацията в Манхатън също е подобна, където луксозните имоти с ценови ръст от 25% се подреждат на 5-о място в класацията за средни цени.
Една от най-забележителните промени през последните няколко години на световния пазар на класни имоти е въвеждането на услуги и удобства, обикновено предлагани по хотелите. Така обитателите на най-качествените имоти в света започват да очакват екстри като 24-часова охрана, портиер, биометрично сканиране на достъпа, асансьори, свързани с охранявани подземни паркинги, и др. Някои луксозни жилища в САЩ и Азия например дори разполагат с персонален иконом.
В много страни при луксозните имоти тенденциозно се появяват спортни и здравни съоръжения, също характерни за хотелите, както и условия за почивка и уелнес процедури. Границите между хотели и жилища все повече се размиват, а богатите вече държат и на киносалон, сауна, изби за вино с контрол на температурата и т.н.
Две са

основните направления при вътрешното обзавеждане
- поръчков интериор и създаването на т.нар. места за социализация (извън контекста на трапезарията и кухнята). Тези социални пространства са например зелени градини с постройки, включително градински беседки, къщички по дърветата и пр. Значимостта на дизайнерското изпълнение на интериора все повече нараства през последното десетилетие, защото луксозните стоки и мебели за дома страдат от потреблението от страна на масата заможни хора, така че дори и най-скъпите интериори, изглежда, не могат да предложат достатъчно уникалност за потребителите във високия край на пазара.